深圳城市更新正逐步从高速发展阶段向提质增效阶段迈进。

　　广东粤港澳大湾区研究院研究员钟鸣统计数据显示，截至七月底，深圳今年已列入城市更新计划项目6个，拟拆除范围面积合计112.32公顷。8月1日，深圳市规划和自然资源局发布《深圳市2022年度城市更新和土地整备计划》，2022年拆除重建类城市更新单元计划指标从2021年的560公顷(建议值)调整为595公顷(上限值)，管控意味增强。

　　回顾过去约20年的发展，深圳城市更新经历了起步、探索、铺开、快速发展四个发展阶段，在化解增量土地不足、改善城市界面形象、消除现状安全隐患和优化基础设施配置等方面发挥了重要作用。当前，深圳城市更新从过去的高速发展向提质增效阶段迈进，其背后有两方面背景可供考量。

　　一方面，中央和地方的政策规范度和导向性增强。近年来从中央到地方均不同程度地关注到城市更新的重要影响力和推进过程中的相关问题，并通过调整政府部门架构、发布对应政策规划等形式引导其向“四化”的方向发展：一是有机化，从拆除重建为主到以保留提升为主，“留改拆”并举，从单一的空间重塑到结合历史文脉传承、生态保护、韧性城市建设等因素的复合型考量，城市更新的内涵和边界不断拓展，工作质量和专业化要求不断提升；二是融合化，自“十四五”起，土地整备和城市更新并立纳入发展规划文件中，在城市更新利润空间逐步压缩的情况下，土地整备以其合法用地比例门槛低、空地适用等独特优势越来越受到重视，可能替代城市更新成为存量土地开发的主流；三是有序化，为贯彻住建部“不大拆大建”的要求，推动城市更新的可持续发展，设定规划期新增更新单元计划规模上限并对年度计划进行流量管控。同时，深圳发布的全国首部《城市更新条例》对权属核实前置和意愿征集要求等工作均提高了立项要求；四是产业化，为保护深圳产业根基划定“两个百平方公里”和先进制造业园区空间，保障了实体产业发展稳定性，同时也一定程度上弥补了研发用房类住宅化的漏洞。需要注意的是，各参与主体需要相应时间来适应上述政策的要求，深圳部分行政区的城市更新办法也正处于修订期，均会在一定程度上影响报批审核节奏。

　　另一方面，一些项目本身和推进主体面临相应阶段性现状。深圳城市更新发展至今，一些项目面临权属复杂、利益平衡困难等诸多掣肘，一定程度上需要通过利益统筹的方式进行存量土地开发。并且，受当前房地产市场整体环境影响，部分介入前期工作的房企可能出现资金紧张情况，选择将开发周期长的城市更新项目摆上货架，等待AMC或其他有实力的主体接盘。可以预见的是，接下来深圳城市更新工作将会进一步激发活力、释放潜力并做好统筹考量，“唯速度论”的观点将被逐渐淡化，需要以城市多维发展的长远性系统性眼光，加强内功，精耕细作。

　　其一，进一步强化“绣花功夫”。一方面，做好存量管理。深圳城市更新按数量计算的计划实施率为49.3%，按规模计算的计划实施率为35.0%，推动已纳入单元计划项目的建设落地关乎着城市更新工作的实效。在管理方式上，可以探索运用“数字化”手段统一纳管，对涉及产业升级、民生福祉的重大项目实行督办管理，协调各部门来破解障碍。在资金融通上，关注和参考“福田区城市更新基金”等模式，把控资金流向并探索金融对城市更新的更强支持作用。另一方面，把控增量审批。对于城市更新和土地整备的融合趋势，强化模式、机制和体制创新。在流量管控模式下，加强市、区、街道的协同，按片区现状情况、更新潜力梳理年度项目清单，在单元计划审查阶段前置审查、筛选工作。

　　其二，深一层修炼“磨刀之功”。探索引导房企适度摒弃原有的地产开发思维，并逐步形成全周期运营逻辑，在算好经济账的基础上，将“赋能城市，服务区域”作为根本目标。加强政企沟通，企业需要深刻理解和适应政策导向变化，引入和培养兼具系统规划、沟通协调能力的复合型人才进行项目操盘；咨询机构也可以发挥专业特长，在地质灾害评估、土壤环境调查评估、资产评估等方面形成城市更新的有效外援力量，部分具备全链条咨询能力的机构，也可加强平台对接和资源整合能力，提供更为高效、精准的服务。