近期，深圳市规划和自然资源局发布的《关于加强旧住宅区拆除重建类城市更新工作的实施意见（征求意见稿）》引起了行业机构广泛热议，本次征求的意见稿是否将掀起深圳旧改市场新篇章，本期城更说敲重点来了。
据不完全统计，深圳的旧住宅小区数量庞大，其中2000年以前的旧住宅区超过1700个，且占地面积也很可观，但近年深圳旧住宅改造推动并不顺畅。
深圳旧住宅改造（拆除重建类）按照现行政策分为棚户区改造和拆除重建类城市更新两种路径，其审批流程和搬迁补偿标准存在较大差异，由于一直未出台相应的规范性文件，业主存在着选择棚户区改造或拆除重建类城市更新的博弈心理，造成拆除改造市场的不平衡，使得深圳旧住宅改造近年来推进受阻。随着棚户区改造正式落幕.政府从统筹和规范全市旧住宅区拆除改造的角度出发，确实有必要从全市层面统一制定旧住宅区拆除重建的政策。
图：老旧小区
1明确住宅区概念和政策适用条件
本《意见稿》提到的住宅区，是指国有已出让（划拨）用地上经依法批准已建设居住功能建筑的范围。混合功能的宗地如主导功能为居住的，则整宗地也视为住宅区；而旧住宅区是建成年限二十年以上，符合《深圳经济特区城市更新条例》第二十六条规定的住宅区。
其他各类旧区（旧工业区、旧商业区、城中村及旧屋村等）与旧住宅区混杂，因规划统筹和公共利益需要与旧住宅区一并按本实施意见进行更新改造的，其他各类旧区用地面积之和原则上不得大于6000平方米，且不超过更新单元拆除范围用地面积的三分之一，用地面积突破本款规定的另行报市政府审批。
2公开选定引入前期服务机构
《意见稿》明确了前期服务机构由街道办事处依法公开选定。前期服务机构应具有良好的社会信誉，有一定专业经验，与旧住宅区拆除重建类城市更新项目规模、定位相适应。主要协助街道办事处做好旧住宅区拆除重建类更新意愿征集、更新单元计划和规划申报、实施方案编制等工作。
通过公开招标方式确定市场主体，项目流标或无人应标，则由区政府直接指定前期服务机构作为项目市场主体。
3旧住宅区改造计划单列
以往旧住宅区城市更新项目规划前置条件：
1、需要纳入“十四五”拆除重建范围内；
2、土地利用规划位于允许建设区域；
3、合法权属比例满足60%以上；
4、城市总体规划不涉及强制性内容；
5、不涉及城中村综合整治分区等。
再通过计划立项申报审查程序，公告计划立项。
新旧住宅区城市拆除重建类城市更新条件：纳入旧住宅区更新项目库。
可以看出旧住宅区的拆除重建改造会单独有一套项目储备库体系，不同于更新“十四五”中，更新整备指标互认的情况，旧住宅区改造作为一项民生工程，计划单列，也显示出政府推动旧住宅改造的力度。
4 5%以内的钉子户实施行政征收
为了凝聚大部分权利人的改造意愿，防止老旧住宅区更新工作的无限期拖延，本次《意见》中提出：完成搬迁补偿协议签订的专有部分面积占比达百分之九十五以上且占总人数百分之九十五以上，市场主体即可搬迁补偿协议报区城市更新部门备案。旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数占比均达95%及以上时，经区政府调解未能达成一致的，可依法对未签约部分房屋实施征收。
5统一搬迁补偿标准和支付时间
参考全市已印发的棚户区改造搬迁补偿标准，制定全市统一的旧住宅区拆除重建类城市更新搬迁补偿标准。旧住宅区拆除重建类城市更新项目搬迁补偿可以采用产权置换、货币补偿或者两者相结合等方式，由物业权利人自愿选择。政策性住房原则上采取产权置换方式，补偿与被拆除住房产权限制条件相同的住房。
统一搬迁补偿费用支付时间，提高项目经济可行性。政策明确搬迁补偿协议完成全部签订后，方可向物业权利人支付过渡期安置补偿费。安置补偿费应当在搬迁补偿协议全部签订后且物业权利人搬离之日起按约定给付。通过上述措施，可较大程度上减少搬迁补偿安置的过程消耗成本，从而提高旧住宅区拆除重建类城市更新项目的经济可行性。
据《意见稿》编制说明透露。2023年国务院政府工作报告明确，要加快住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，加快推进老旧小区和危旧房改造。在此背景下，及时启动旧住宅区拆除重建类城市更新政策研究尤为重要。
本次《意见稿》从政府各部门分工、实施流程、规划编制、搬迁补偿标准、市场主体及实施主体选定等方面对深圳市旧住宅区拆除重建类城市更新活动进行规范。特别在旧住宅更新市场规范方面，通过公开招引前期服务商，避免以往多家企业进入同一旧住宅小区私下与业主签订补充协议导致市场混乱的情况出现。进一步明确赔付比，将节省大量拆迁谈判时间，缩减了项目周期，提速城市更新进程。同时也降低了企业进驻项目的前期成本及拆迁成本，避免企业为尽快与业主签订协议出现大量额外资金投入的情况。我们有理由相信，在政府相关部门的支持和推动下，有序推进旧住宅区拆除重建类城市更新，“建成全民共享的和美宜居幸福家园”，“改”出居民新生活，已按下时代加速键。
