近年来，深圳不断有征地返还用地自主开发及合作开发项目陆续进入市场预售和开工建设阶段，深圳土地市场逐渐出现了“征返地合作开发热”。随着这股热潮的升温,不少征返地合作开发类“网红”项目成为了开发商投资部门关注的焦点。本期城更说我们来浅析备受深圳开发商青睐的项目土地模式——征地返还用地。

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什么是征地返还用地

征地返还用地，是指根据有关法律法规和政策规定，政府征收原农村集体所有的土地后，为促进原村集体经济组织可持续发展，返还给其的建设用地，该部分合法用地称为征地返还地。包括已落实的征地返还用地以及依据相关文件确定以土地安置方式解决征地遗留问题而进行的土地安置。

深圳征返返还比例一般为所征土地面积的5%，且因土地紧张的现实，征返地指标较难落地，多采取纳入城市更新统筹的方式处理，这也是征返地净地合作开发（征返指标已落地）近年成为各大开发商激烈竞争的原因之一，深圳市场这类土地已越来越少。

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深圳征返用地的开发方式

1. 合作开发——原关内/原关外现行主流模式

2. 自主开发+委托代建——逐渐兴起

3. 完全自主开发——凤毛麟角

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开发商参与征返用地合作开发项目的方式

委托代建类合作方式下，开发商们参与项目过程中能获取的仅是部分代建费用，目前并非主流。实操中，更多的开发商参与深圳增量征返用地项目的方式，主要还是合作开发。征返合作开发即村股份公司引入合作方（一般是开发商）对征地返还用地项目共同进行开发，合作方（一般是开发商）成为该类项目的实际操盘方，而村股份公司则一般通过分取相应比例建成的房屋及货币补偿来保障集体资产的保值增值。但在实际操作中，由于几乎所有的征返用地都有前期服务商，其与村股份公司合作的项目往往存在比较复杂的经济法律关系，所以参与摘牌的开发商往往需要与该项目前期服务商捋清经济法律方面的关系，才能顺利摘牌。

开发商参与征返用地合作开发项目的方式，经历了三个时代：

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征返用地合作开发1.0时代

开发商们参与征返用地合作开发的方式多种多样，一般私下和村股份公司沟通好即可，相应的合作交易方式、分配比例、合作对价等信息也一般较少进行公示。虽然有《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》、《关于加强股份合作公司资金资产资源管理的意见（试行）》等规范性文件的规制，实操中还是很难查询到此阶段相关征返用地合作开发项目的合作交易信息。

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征返用地合作开发2.0时代

开发商们参与征返用地合作开发项目，一般均需“上平台”，可以在平台上通过单一来源谈判、竞争性谈判、公开招投标等多种方式参与。随着集体资产监管的加强，其结果是征返用地合作开发项目相应的合作交易方式、分配比例、合作对价信息等，都较为便利的可以在各区的集体资产交易平台上查询到。

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征返用地合作开发3.0时代

随着2019年城市更新十大新政之一的《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》发布（行业内通常称为“611新政”），开发商们参与征返用地合作开发项目需要在集体资产交易平台上严格通过公开招标的方式进行。

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征返用地合作开发流程

现阶段，征返地合作开发类项目仍备受各大开发商的青睐，那么具体的开发流程是怎样的呢？总体而言，征返用地合作开发是一个四步走的流程方式：

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征返用地合作开发项目特点

集体资产改造前都有一个普遍的特点，土地利用率较低，即便作为集体物业出租，租金同比片区合法物业一般低30%左右，这很大程度影响了村集体资产的创收。征返用地合作开发，可以通过重构土地空间价值，推动片区高质量发展，也为村集体创造可持续，更可观的经济效益，实现共创共享。与常规的城市更新项目相比，征地返还用地合作开发项目还有以下特点：

1. 类增量开发，现状基本为净地，部分项目也由村股份公司自行理清经济关系拆除后套指标开发；

2. 竞争激烈，因一般无建筑物，无法提前占坑；

3. 无需经历城市更新立项—专规—实施主体确认等流程，周转速度较快，拿地即开发；

4.此类项目越来越少。

总体来说，相比普通的城市更新，征地返还用地合作开发项目有着运作周期短 (拿地即可实现开发建设)、资金占用周期短、可控风险较小的优点。