近期，“14号文”关于住房体系的新表述持续引发热议，《关于规划建设保障性住房的指导意见》（14号文）明确两大目标，一是加大保障性住房建设和供给，二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性。这份被称为“新房改方案”的核心思路即是“保障归保障，市场归市场”。

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为何要进行房改

这不是中国第一次房改。

对渴望拥有个人住房的中国人而言，1998年，是一个值得怀念的年份。当时改革开放已经过去了20年，市场经济深入发展，老百姓的居住条件仍然非常困难，福利分房的模式显然不能适应新时代的要求。这年6月，全国房改工作会议宣布推行住房改革，实质是“取消福利分房、实现居民住宅的货币化和私有化”，向市场要答案，开始大力推广商品房。这一步从计划到市场的跨越为我国居民住房条件的改善奠定了基础，房地产逐步成为我国经济的支柱行业。

但是，经过25年的发展，住房领域出现了重大的新形势，矛盾越来越突出。

从2021年年底开始，纾困房地产市场一直是中国经济的主题之一，但效果难言乐观。开发商降价促销，居民的购房意愿仍然低迷，商品房库存不断攀升。与此同时，中国的住房需求潜力其实还很大。尤其是全国流入大城市的新市民、新就业的大学生、外来人口等有3亿～4亿，他们对能否在就职的城市扎根，过上体面的生活焦虑感很强。中国的房地产市场经过20多年的高速增长后，我们面临着这样的尴尬：市场上存在大量普通刚需房，产品远远达不到有资金实力的购房者期望、而多数积蓄不足的人想买又买不起房（甚至也租不起房），问题的症结就在于“需求断层、供需错配”。即供给结构不适应需求结构。而新一轮房改打造新模式，就是要从推进供给侧改革的角度解决这个问题。

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让商品房回归商品属性

面对今年三个季度房地产行业的阴霾，我们的“大家长”终于坐不住了。这份14号文中反复强调的一点就是要让商品房回归商品属性。以往的表述是让商品房回归“居住属性”，而商品房回归“商品属性”意味着商品房市场将以市场资源配置为主导，让市场在资源配置中起决定作用。文件下发后，广州成为了第一个解禁土拍价格的一线城市，目前也已经有多个热点城市宣布取消土地价格限制，恢复“价高者得”的原则。众所周知，城市产业、经济、人口是行业发展的内生动力，特别对城市人口数量有着强烈的依赖性，随着城市化发展越来越成熟，核心区域优质医疗教育资源、新兴产业资源和醇熟配套将带来更加明显地人口虹吸效应，整体房价自然也随着上涨。特别是核心地段的稀缺房源和高产品价值的改善户型。

结合今年的市场行情，同样能佐证以上观点。具有以上扎实价值基础的改善项目卖得风生水起，分化依然是主旋律。尤其今年广州改善盘井喷，上半年改善盘成交2431套达到近10年新高，同比增长41%，走出了独立行情。

16年和08年两次房价大幅上涨还历历在目，很多人开始忧虑，新政策会不会导致房价再次攀上新的高点，让低收入工薪阶层未来彻底告别大城市呢？14号文给出了答案：通过建设保障性住房来满足需求主体中广大新市民和低收入群众的住房需求，让所有的购房者都得以在房地产市场各取所需。

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我国房地产将实行怎样的“双轨制”

有部分媒体和机构对我国未来的房地产走势进行了分析和预测：中国以后大概率会向新加坡一样实行“双轨制”，保障房只有居住属性，住宅兼具商品属性和金融属性，以后保障房将会成为主流。对此我只认同前半句话。

图：新加坡组屋

在新加坡，政府投资建设保障性住房——组屋（因新加坡面积狭小不适合大兴土木，所以需要在其他地方盖好后搬到指定地点，再重新组装起来，故称组屋），大约80%的新加坡人口居住在这种保障性住房里，没有中间商赚差价，房屋的价格大概只需商品房的三分之一。在这种模式下，年轻人负担少，创新能力强，经济活跃，政府收税有保障，经济社会进入良性循环。而有钱人则可以购买昂贵的商品住宅来满足自己多样化的需求。政府也可以通过出售较高的土地价格增加财政收入，一方面用来补贴政府建设保障性住房的开支，另一方面可以投入基础设施的建设。既实现居者有其屋，也达到了资源合理二次分配的效果。

但是完全复制新加坡模式并不符合我国国情，原因一是中国太大了，光是地级市单位就有300多个，各地的经济发展、人口文化、地形地貌天差地别，从中央到地方无法做到统一，难以做到一蹴而就；二是中国的人口流动太大了，如果大型城市都开始兴建保障性住房的话，大量人员涌入各大城市，给基础建设等造成巨大压力；三是中国与新加坡的人均GDP也相差较大，保障性住房需要得到政府的大量支持，保障性住房的巨大需求可能会造成国家财政负担 。再说，目前我国房地产市场依然保有大量的小户型商品房，保障房的数量和位置具体如何权衡和落地还需要观望地方后续政策的出台。也许，推进保障性住房建设是一个道阻且长的过程，但也是实现房地产平稳过渡到高质量发展阶段的必要。

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如何看待新一轮的“房改”

14号文明确提到：要充分利用依法收回的已批未建土地，房地产企业破产处置商品住房和土地闲置住房等建设筹集保障房。翻译过来就是开发商打折处理手中的烂尾楼（或土地）给政府或保障房的承建方，调和了消费者和开发商之间的矛盾。除此之外还可以加速分化房地产市场，带动房地产消费，让普通消费者和有钱人都可以在房地产市场满足自己的需求。

14号文还提到，凡是因之新增地方隐性债务的一律不得实施，所以之前城投债左手进右手出的模式肯定没办法复刻了。但是政府可以通过发行特殊债和专项债的形式筹备建设保障房的资金，作为保障性住房的启动资本。这样就可以把原本的隐形债务放到纸面上来，加之现在已有的贷款政策辅助，便可以让城投有了喘息的机会：现有的隐性债可以得到名正言顺的展期，从而起到了化债的作用。

所以，“14号文”构建了“向下有托底，向上有通道”的住房供给体系，不但解决了中大型城市的住房问题，较大程度缓解低收入群众的购房焦虑，同时重塑了购房者投资者对未来房地产市场的预期和信心，一定程度稳住各地方土地拍卖的价格，而城投和部分房企也得以通过去库存，回笼资金起到化债的作用，可谓是一举多得。